Inversión inmobiliaria, ¿buen negocio?

Si está pensando en invertir su dinero, tenga presente que existen  numerosas alternativas posibles y que cada una de ellas se adapta mejor a una realidad concreta. En España, dos de las opciones más frecuentadas son los Bonos del Estado y la inversión inmobiliaria. Su razón de ser es que ambas quedan muy a la mano del ciudadano medio y que su puesta en marcha y desarrollo no son excesivamente complejos.

La inversión inmobiliaria en España es más rentable hoy que hace un año. Según el portal inmobiliario Idealista, el local comercial se afianza como la mejor inversión, llegando a ofrecer una rentabilidad bruta media del 7,6%. Córdoba, con un 9,2%, y Granada (8,5%) brindan los mayores retornos de toda España; Las Palmas de Gran Canaria (8,3%), Málaga (8,1%) y Zaragoza (8%) continúan la lista. Madrid ofrece un 7,6% y Barcelona un 7,5%. En el lado opuesto, Castellón presenta los locales con menor atractivo para el inversor (sólo 4,6%), seguido por Salamanca (5,3%) y Cádiz (5,6%).

Para la elaboración de este estudio, idealista ha dividido el precio medio de venta ofertado entre el precio de alquiler que solicitan los propietarios en los diferentes mercados referente a los índices trimestrales de viviendas, locales, garajes y oficinas correspondientes al segundo trimestre de 2015. El resultado obtenido es el porcentaje bruto de rentabilidad que proporciona a un propietario alquilar su vivienda.

El producto inmobiliario con la menor rentabilidad es el garaje (4,6%), el cual ha experimentado una subida de un punto con respecto al año pasado (3,6%). Siendo esta la rentabilidad más baja que podemos encontrar en el sector, prácticamente duplica la que ofrecen los Bonos del Estado a 10 años (2%). Toledo (5,6%) encabeza la lista, seguido por Las Palmas de gran Canaria (5,3%), Santa Cruz de Tenerife (5,3%) y Pamplona (5,1%). Los municipios con los garajes menos rentables son A Coruña, con un 1,6%, Barcelona, con un 2,3%, y Salamanca (2,6%). En Madrid el retorno es del 3,3%.

Las oficinas registran una rentabilidad del 6,3%. Vitoria ofrece el retorno más sugerente, con un 7,5% de rentabilidad bruta. Le siguen Sevilla (6,6%), Santa Cruz de Tenerife (6,5%), Zaragoza (6,3%) y Las Palmas de Gran Canaria (6,1%). En Barcelona la rentabilidad es del 5,8%, mientras que en Madrid baja hasta el 5,6%. Las provincias con las rentabilidades más bajas son Valencia (4,8%), A Coruña (4,9%) y Alicante (4,9%).

En el caso de comprar una vivienda para alquilarla, la rentabilidad bruta es del 3,6%, porcentaje que contrasta con el de hace doce meses (5,3%). Según el Índice de Precios de Consumo (IPC) publicado por el Instituto Nacional de Estadística (INE), el precio medio de los alquileres de vivienda en España bajó un 0,4% en agosto con respecto al mismo mes de 2014. Siendo así, la evolución de los precios de los alquileres encadena 29 meses consecutivos en descenso.

Por su parte, la rentabilidad de la vivienda se mantiene estable en las grandes ciudades. La lista de capitales españolas está encabezada por Lleida, con un 7,8%. Le siguen Las Palmas de Gran Canaria (6,4%), Palma de Mallorca (6,3%), Alicante (5,8%) y Huelva (5,6%). Barcelona se sitúa en torno al 5,2%, mientras que Madrid se queda un punto por debajo con un 5,1%. Por el contrario, las provincias de Ourense (3,4%), San Sebastián (3,6%) y A Coruña (3,6%) se mantienen en las últimas posiciones.
Como podemos ver, la inversión inmobiliaria ofrece numerosas alternativas en las que poder desarrollar nuestra inversión. Lo que parece evidente es que, en la mayor parte de los casos, nuestro proyecto obtendrá buenos resultados.

dejar una casa en buenas manos para gestión

Los siete requisitos de los administradores de fincas

Pudiendo contar ya los días para el 20 de diciembre, fecha en el que se celebrarán las elecciones generales, son muchos los sectores sociales que se están movilizando en pos de procurarse una mejora de su situación laboral. El sector inmobiliario no se queda atrás, a lo largo de los últimos meses los distintos agentes del sector han intensificado sus demandas en lo concerniente a las leyes que les afectan, la agilización de los proyectos urbanísticos paralizados y el impulso de algunos nichos con porvenir, como la rehabilitación o el alquiler.

Los administradores de fincas se han centrado en este último punto. Reclaman consensuar alguna fórmula de financiación que anime a los propietarios a rehabilitar sus edificios de viviendas. Además, esperan conseguir una regulación profesional de su actividad, la cual se estima supone un 4% del PIB de nuestro país. Bajo estas premisas, el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas (CGCAFE) ha elaborado y presentado una serie de propuestas a los diferentes partidos políticos con el fin de asentar las bases de los próximos cuatro años:

  • Creación de un fondo acumulativo destinado a financiar la rehabilitación de inmuebles. Según dice el propio Consejo, esta medida puede llegar a tener coste cero para las Administraciones Públicas, sin generar déficit público.
  • Deducciones fiscales. Su razón de ser: son inmediatas y no tienen asociado ningun coste de gestion. El IVA, tasas e impuestos municipales deberían ser rebajados para las obras de conservación y rehabilitación.
  • Oficina única para la tramitación de las ayudas. De esta manera, se consigue que profesionales y ciudadanos puedan tener acceso a toda la información en un único espacio. Además, proponen que las principales obligaciones sean similares en todo el país y se mantengan de manera continuada en el tiempo, ya que “el elevado número de normas que afectan a los edificios y las diferencias territoriales perjudica su difusión y complican su aplicación”.
  • Reformulación del régimen de arrendamiento. Según explican los administradores de fincas, “es fundamental eliminar la necesidad de registrar los contratos de arrendamiento, porque, contrariamente a lo que se ha pretendido, el registro perjudica la seguridad y el dinamismo del arrendamiento, y menoscaba los intereses del arrendatario por los costes derivados de este registro. También perjudica al arrendador por los inconvenientes que genera, en la práctica, su registro y posterior cancelación a la finalización del contrato”. Para fomentar el alquiler proponen incentivar fiscalmente el arrendamiento.
  • Buscar nuevas formas de acceso a la vivienda, como la compra temporal o parcial o el derecho de uso, entre otros.
  • Regular el uso de la tecnología en las comunidades de propietarios. Con esta medida se conseguiría favorecer la participación de los inquilinos en la toma de acuerdos y mejorar la administración de los inmuebles. Por ello proponen modificar la Ley de Propiedad Horizontal: “Se necesita una nueva Ley de Propiedad Horizontal para los edificios del siglo XXI, ya que los costes y las obligaciones de los propietarios son mucho mayores y se debe disponer de una norma sencilla y rigurosa que facilite la adopción de acuerdos y una gestión ágil y transparente”.
  • Regulación adecuada de la actividad de los administradores de fincas profesionales y el establecimiento de la obligación de disponer de los seguros necesarios que aporten garantías suficientes a los consumidores. Según Salvador Díez, presidente del CGCAFE, “las crecientes obligaciones técnicas, jurídicas, laborales y fiscales que afectan al mundo inmobiliario requieren de una gestión profesional, eficaz, segura y responsable”.

El pasado mes de noviembre, los responsables de vivienda de los principales partidos (PP, PSOE y Ciudadanos) se reunieron en una jornada organizada por la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE) en la que debatieron sobre algunas de estas propuestas. Los tres partidos coincidieron en que el stock de la vivienda es desmesurado y en que, al menos a corto plazo, se presenta necesario facilitar el acceso a un techo, especialmente a los más jóvenes, a través de la rehabilitación del parque inmobiliario existente.

Convinieron imprescindible la necesidad de seguir impulsando el alquiler, aunque también se plantearon nuevas posibilidades de acceso a la vivienda más allá de la compra y el arrendamiento. La apuesta del PSOE pasa por establecer un parque público de vivienda, en el que el casero sea una empresa mixta, que se integre con aquellos con los que ya cuentan las comunidades autónomas y los ayuntamientos. Ciudadanos planteó la cesión en uso como propuesta principal, pero también abogó por reforzar la vivienda en alquiler social. Por su parte, el PP habló de continuismo en las políticas de alquiler, en las cuales prevé seguir impulsando el alquiler en beneficio de las familias más desfavorecidas.

Imagen de edificios en calle gran vía Madrid

¿Construir o comprar?

Desde que el ser humano desarrolló la idea de hogar, su significante y significado han constituido parte esencial de nuestra vida. Ya sea como niños, o como adultos, siempre hemos venerado nuestra pequeña o gran guarida, nuestro refugio, y en definitiva, nuestro hogar. Es el lugar en el que pensamos cuando queremos sentirnos seguros, el que echamos de menos cuando estamos lejos o en el que somos simplemente nosotros.

Estamos hablando del lugar en el que pasaremos gran parte de nuestra vida futura, en el que conviviremos con nuestra pareja y en el que podríamos formar nuestra familia. Es por ello que llegado el momento de adquirir una vivienda hemos de decidir entre comprar o construir y hemos de hacerlo con sumo cuidado.

En caso de construir, el primer paso consiste en la compra del terreno, cuyo precio varía dependiendo de la provincia. Según el Ministerio de Fomento, el precio medio del suelo urbano a nivel nacional se encuentra en 153,3 euros (mucho menor que el anterior a la crisis; por ejemplo, en el año 2007 se situaba en 285 euros). Una vez comprado el terreno habría que acudir ante un notario para pagar y firmar las escrituras. El coste de la inscripción en el Registro de Propiedad oscila entre el 1% y el 2% del valor de la casa. Es entonces cuando entra en juego la figura del arquitecto, el cual se encargará de dirigir y desarrollar el proyecto básico. El sueldo del arquitecto variará dependiendo del tipo de proyecto y la provincia. Para una casa de 200 metros cuadrados útiles rondará los 5000 euros, sumándose a este el sueldo de los arquitectos técnicos que se encarguen de la ejecución de la obra, el cuál será de aproximadamente un 30% del sueldo del primero. Seguidamente será necesario realizar un estudio geotécnico sobre el terreno, cuyo coste se sitúa en torno a los 1.000 euros. También habremos de solicitar una Licencia de Obras que tendrá un coste medio de un 3% sobre el presupuesto de ejecución material (PEM).

Una vez resueltas estas primeras gestiones es el momento de contratar a una constructora. El coste de la construcción dependerá de los acabados y materiales elegidos, pero aproximadamente supondrá un 20% del PEM. Antes de comenzar la obra, es necesario pedir un Plan de Seguridad y contratar un seguro de responsabilidad civil para los trabajadores de la construcción, que suele tener un precio aproximado del 20% del PEM. Terminada la construcción, hemos de firmar un Certificado Final de Obra y solicitar la Licencia de Primera Ocupación en el Ayuntamiento para tener permiso para habitar la vivienda. Esto tendrá un precio aproximado de 200 euros.

Todo este procedimiento terminará suponiendo un coste medio aproximado de 900 €/m2 construido, aunque su variación será significativa dependiendo de la provincia.

En caso de comprar, no será necesario desarrollar una dilatada lista de operaciones para obtener el coste final. Respecto a los precios de los inmuebles nuevos, según la Tabla de Precios de vivienda libre del Ministerio de Fomento, en el segundo trimestre del año 2015, España se presenta con un precio medio de 1.476,8 euros por cada metro cuadrado. Las viviendas de segunda mano hasta con cinco años de antigüedad cifran en torno a los 1.732,9 €/m2 construidos. En cuanto a las viviendas de segunda mano con más de cinco años de antigüedad, el precio medio del metro cuadrado está en 1.467,5 euros.

La principal diferencia entre comprar y construir nuestra casa es que en este último supuesto nosotros hacemos las veces de promotores. Esto es, eliminamos un intermediario, lo que conlleva una reducción de costes. Por otro lado, podemos encontrarnos con que el promotor tenga entre manos una gran oferta y su precio termine siendo inferior al que sería en caso de construir nosotros. Es por ello que no debemos partir con prejuicios respecto a la diferencia de coste existente entre comprar y construir.

Ahora bien, a la hora de tomar esta decisión no es únicamente la parte económica la que hemos de tomar en consideración. Hay otros factores que influyen y son igualmente importantes. A continuación nombramos algunas de las ventajas de comprar y construir.

Ventajas de comprar:

  • Comprar una casa supone obtenerla en el momento, mientras que construirla podría alargarse entre medio y un año.
  • No tendremos que negociar y mantener comunicación constante con arquitecto y constructor.
  • Nos encontramos con un producto terminado con un precio fijo, mientras que si construimos siempre existe la posibilidad de que los costes aumenten a lo largo de la obra.

Ventajas de construir:

  • Nos evitamos todos los vicios ocultos. Por ejemplo, en lo relativo a la pintura, hay ocasiones en las que se hace uso de ella para ocultar imperfecciones.
  • No será necesario hacer ninguna reforma porque la casa está pensada para mi y mis necesidades. Todo lo que veamos o toquemos tendrá un porqué, un sentido para nosotros.
  • Al formar parte del proceso creativo, conoceré hasta el último detalle. Habré elegido los materiales y las personas que se encargarán de realizar el proyecto.
  • El inmueble siempre será nuevo y a estrenar.

Teniendo en cuenta estas ventajas y, consecuentemente, desventajas, la decisión queda en nuestra mano. Lo más acertado siempre será examinar cuidadosamente las distintas opciones de las que disponemos, teniendo en cuenta que no existen fórmulas mágicas y que lo barato o caro que nos salga dependerá, en gran medida, de nuestra implicación y seriedad en la decisión que tomemos.

Edificio administración de fincas

¿Alquilar o comprar?

Hablamos de una realidad: España se sitúa a la cola de la Unión Europea en lo que a alquiler de viviendas se refiere. Mientras que la media de la Unión se encuentra en torno al 30% del total de unidades familiares, la cifra en España es mucho menor, situándose alrededor del 17%. En Alemania la situación es completamente opuesta; el porcentaje de unidades familiares en régimen de arrendamiento ronda el 57%, siendo únicamente de un 40,5% el que lo hace en concepto de propietario.

Sin lugar a dudas, no estamos ante un fenómeno que guarde connotaciones exclusivamente de carácter cultural, ya que si extendemos la vista hacia nuestros países vecinos, veremos que estos gozan de una serie de leyes que facilitan y promueven el alquiler de viviendas. En Alemania, por ejemplo, la legislación beneficia al inquilino frente al arrendador.

Dicho esto, la tendencia de los últimos años, desde el estallido de la crisis financiera, ha sido favorable para la disyuntiva del alquiler. Los bancos no han prestado más de un 60% en condiciones draconianas, a lo que hay que sumar casi un 10% en gastos adicionales; condiciones que, unidas al cada vez más evidente cambio de mentalidad de la sociedad española, han ahuyentado al posible comprador haciéndole decantarse finalmente por la opción del arrendamiento.

Pero, más allá de los hechos, ¿qué otras premisas adquieren valor a la hora de decantarnos por una u otra alternativa? El portal Idealista plantea las siguientes ventajas e inconvenientes entre alquilar y comprar una vivienda:

Ventajas de alquilar

  • No es necesario un alto desembolso de dinero en un primer momento.
  • Por el mismo presupuesto, las características de la vivienda suelen ser mejores. Localización más céntrica, casa más grande, mejores equipamientos.
  • Alquilar una vivienda no conlleva tantas gestiones como comprarla.
  • Mayor control del gasto mensual. Únicamente hemos de preocuparnos de la cuota de alquiler, liberándonos de gastos imprevistos o derramas a razón de la vivienda.
  • Mayor flexibilidad a la hora de entrar y salir de un piso.

Desventajas de alquilar

  • La vivienda no será tuya.
  • Una vez terminado el tiempo de contrato puedes encontrarte con que el propietario no quiera alquilar más la vivienda.
  • El precio del alquiler suele subir cada año.
  • Obligación de tener relación con el propietario. Será necesario acordar quién paga los suministros, las reparaciones o la penalización si abandonamos el piso antes de que finalice el tiempo pactado.
  • Es necesario el permiso del propietario para realizar reformas.
  • El dinero invertido en las reformas se pierde una vez nos vayamos de él.

Dada la diversidad de posibilidades, pros y contras que existen, parece evidente que la elección entre una u otra opción dependerá de nuestro planteamiento actual de vida. Lo importante es pararnos a reflexionar sobre ello y, una vez hecho, vivir.

alquiler

Arrendamiento de su propiedad

Cuando uno decide arrendar una propiedad, ya sea por viaje, porque se compró una segunda para invertir… debe tener en cuenta una serie de puntos importantes, ya que la gestión de patrimonio inmobiliario engloba muchas funciones; en este caso solo tocaremos el tema del arrendamiento.

Para empezar, cada vez que su propiedad quede vacante tendrá que encontrar un nuevo inquilino, preferentemente alguien que cuide la propiedad y pague el alquiler a tiempo.

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Entrevista a Manuela Julia Martínez Torres, Presidenta de CAFMadrid

El pasado 5 de febrero se celebraron las elecciones a la Junta directiva del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid), una votación que convocó a unos 3.700 colegiados en toda la comunidad autónoma. Manuela Julia Martínez Torres, administradora de fincas colegiada con 20 años de experiencia, se hizo con el cargo de Presidenta del CAFMadrid y ahora, superados los seis primeros meses al frente de la institución, hablamos con ella para que haga balance.

¿Cómo han sido los primeros meses en la presidencia del CAF Madrid?

Intensos, centrados en la organización de la estructura interna y en la proyección exterior de la profesión a través de los medios de comunicación.

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administracion fincas

La importancia del administrador de fincas tras la crisis

A pesar de que los motivos que en el año 2008 hicieron que estallara la actual crisis económica, de la que aún hoy en día seguimos sufriendo las consecuencias, parecían estar bastante claros, actualmente se vuelve a ver que el esperado crecimiento económico se sigue basando en los mismos aspectos que generaron la crisis. Y es que los bancos vuelven a comercializar de nuevo con productos financieros de complejo entendimiento para los consumidores normales.

Hay sectores económicos, como la construcción, que tienen como objetivo volver a tener el mismo poder que tenía antes del estallido de la burbuja inmobiliaria y, por ende, uno de los males endémicos de nuestra economía, mientras que la inversión en I+D+i se sigue reduciendo a pesar de que incluso antes de la crisis los diferentes gobiernos tampoco destinaron grandes recursos de dinero a esta partida presupuestaria.

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alquiler vacacional

El descontrol de la vivienda vacacional

En los últimos años, coincidiendo con la crisis económica y con el auge de los modelos de negocio que se enmarcan en la economía colaborativa, se han disparado los alojamientos turísticos en viviendas particulares, una tipología que, si bien puede suponer un ahorro para el usuario y una entrada de ingresos para los propietarios, se enmarca en un vacío legal que la convierte en una amenaza para los hoteles y las residencias tradicionales.

Así lo demuestran los datos del amplio estudio presentado hace unos días por la Alianza para la Excelencia Turística (Exceltur), en el que se concluye que la regulación y fiscalización de toda la oferta de viviendas turísticas disponible en internet podría generar al Estado en torno a 800 millones de euros en impuestos.

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madrid LPH

La Ley de Propiedad Horizontal cumple 55 años

Nada más y nada menos que medio siglo y un lustro son los años que esta semana ha cumplido la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), una norma que se promulgó en 1960 y que, a pesar de que desde entonces ha sido modificada en varias ocasiones con el fin de adaptarse a las necesidades de la sociedad, hoy en día es criticado por muchos de los actores del panorama inmobiliario de España por considerarla obsoleta.

La que cumplió años el pasado martes fue la Ley 49/1960, de 21 de julio, y teniendo en cuenta que rige las relaciones de vecindad del 80 % de los españoles que según las estadísticas viven en una comunidad de propietarios es normal que sea uno de los temas más tratados en los foros especializados. Posteriormente ha pasado por varias actualizaciones, en 1999 y en 2013, pero desde CAFMadrid (Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid) hablan de parches.

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alquiler

Qué tener en cuenta al firmar el contrato de alquiler

Los datos dicen que el verano es una época en la que la firma de contratos de alquiler se dispara, sobre todo en ciudades grandes como Madrid y en localidades con tradición universitaria, ya que los estudiantes mueven gran parte del mercado del alquiler entre julio y septiembre.

A la hora de buscar piso, lo primero es establecer tu presupuesto, decidir la zona y concretar una serie de características: ¿qué tipo de calefacción prefieres? (ten en cuenta que los radiadores eléctricos van a aumentar bastante la factura), ¿buscas una vivienda con aire acondicionado? (si has pasado en Madrid las dos últimas semanas entenderás por qué esto es un enorme punto a favor), ¿amueblado? (los pisos vacíos son un poco más económicos, pero uno amueblado es un problema si tienes mobiliario propio), ¿pasas por un quinto con ascensor a cambio de unas vistas espectaculares?

Una vez encontrado el piso que se ajusta a los que buscas, y a lo que puedes pagar, llega el momento de formalizar el contrato de alquiler. Y ahí, también hay una serie de factores que debes tener en cuenta para que no haya problemas en el futuro.

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